Права потребителей в жилищной сфере

Предметом отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей, являются вполне определенные объекты гражданских прав (статья 128 Гражданского кодекса РФ) а именно товары, работы, услуги, приобретаемые гражданами для потребительских нужд в рамках соответствующих возмездных договоров купли-продажи, выполнения работ, оказания услуг. В жилищной сфере предметом правового регулирования по законодательст-ву о защите прав потребителей должен находиться в очевидной и неразрывной причинно-следственной связи с объектом жилищных прав, в качестве которого, согласно положения ч.1 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), рассматривается ис-ключительно жилое помещение, к которым относятся жилой дом (часть жилого дома), квар-тира (часть квартиры), комната.

Исходя из этого, отношения между гражданами-потребителями коммунальных услуг и их исполнителями регулируются законодательством о защите прав потребителей. В част-ности, их регламентируют Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвер-жденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307, в приложении №1 к ко-торым приведены требования к качеству коммунальных услуг и условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении их ненадлежащего качества и (или) с пе-рерывами, превышающими установленную продолжительность.

При этом необходимо иметь в виду, что, согласно положения ст.36 и ст. 44 ЖК РФ решение вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, а также определения их конкретных исполнителей изначально осуществляет общее собрание собственников жи-лья, которое, в частности, осуществляет выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 ЖК РФ). В договоре управления многоквартирным домом пере-числяется среди прочего перечень коммунальных услуг, размер платы за коммунальные ус-луги и т.д. (ч.3 ст.162 ЖК РФ). Причем, согласно ч.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников по-мещений в многоквартирном доме. Согласно положениям ч.2 ст.162 ЖК РФ одной стороной договора управления является управляющая компания, другой - собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного по-требительского кооператива.

Вопрос о том кто является управляющей организацией и соответственно - обязательной стороной (исполнителем) в правоотношениях, регулируемых законодательством о защите прав потребителей, находится в прямой зависимости от того, каким образом был разрешен вопрос выбора способа управлением многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
При этом вопросы установления соответствующих тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в том числе, в части определения их размера, состава затрат и т. п, в сферу действия закона о защите прав потребителей не входят. Размер платы за коммуналь-ные услуги жилых помещений в силу соответствующих положений ст. 157 ЖК РФ утвер-ждается органом местного самоуправления с соблюдением порядка, установленного, в част-ности, Федеральным законом от 30.12.2004г. №210- ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».